Fiscalité des plus-values immobilières
Combien de taxes aurez-vous à payer en cas de revente de votre bien immobilier ?
Par Christophe Probst,
Responsable commercial
Lorsque vous revendez un bien immobilier, vous pouvez être imposé sur la plus-value réalisée, selon la nature du bien vendu et la date depuis laquelle vous en êtes propriétaire.
En fin d'article, retrouvez des astuces peu contraignantes à mettre en place et tout à fait légales vous permettant d’économiser de belles sommes !
La plus-value immobilière est la différence entre le prix de revente du bien et son prix d’achat. Si le montant de la revente est plus important que celui de l'achat, alors on parle de plus-value. A l'inverse, si le prix de revente est inférieur au coût d'achat, on parle de moins-value.
Vous n'êtes pas concerné par l'impôt sur les plus-values dans les cas suivants :
- La vente de votre résidence principale ;
- Si vous n'êtes pas propriétaire de votre résidence principale, que vous vendez une résidence secondaire pour la première fois et que vous utilisez l'argent obtenu dans les 24 mois pour acquérir une résidence principale.
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Si votre revente ne correspond pas au cas donnant lieu à une exonération, vous serez soumis à l'impôt à hauteur de 19 % de la plus-value réalisée au titre de l'impôt sur le revenu, et de 15,5 % au titre des prélèvements sociaux.
Il existe toutefois un barème d'abattement en fonction de la durée de détention.
| Durée de détention du bien | 6ème à 21ème année | 22ème année | 23ème à 30ème année |
|---|---|---|---|
| Impôt sur le revenu | 6 % par an | 4 % pour la 22ème année | - |
| Prélèvements sociaux | 1,65 % par an | 1,60 % pour la 22ème année | 9 % par an |
Vous serez donc exonéré d'impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe (de 2 à 6 % selon le montant de la plus-value) est appliquée si la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 €.
Cette fiscalité vous semble écrasante ? Il existe tout de même des solutions pour la réduire dans des proportions notables. Pour cela, il vous faut abaisser autant que possible le montant de votre plus-value imposable.
Deux moyens s’offrent donc à vous :
- Gonfler le prix d’achat ;
- Minimiser le prix de revente.
Bien sûr, il ne s’agit pas ici de tromper l’administration fiscale, mais d’utiliser autant que faire se peut les outils que celle-ci met à votre disposition !
Prix d’achat : les forfaits « frais d’acquisition » et « travaux »
Vous l’ignorez peut-être, mais le BOI (Bulletin Officiel des Impôts) vous autorise à majorer le prix d’achat de votre bien des frais liés à son acquisition.
Pour cela, vous avez le choix :
- Une majoration forfaitaire de 7,50 % du montant indiqué sur l’acte d’achat (accessible sans justificatif) ;
- Une majoration des frais réels (frais notariés, frais d’agence, TVA), sous réserve de justificatifs de paiement.
Bien entendu, il faut choisir la formule qui vous avantage le plus ! Sachez que les travaux entrepris dans le cadre d'un bien immobilier peuvent être financés grâce à des prêts aidés, tels que le PTZ, ou bien un prêt patronal Action Logement qui s'adresse plus précisément aux salariés du privé, etc.
Dans la même veine, l’administration fiscale vous autorise à :
- Ajouter au prix d’achat le montant des travaux effectués dans le bien, les frais de voirie, réseaux et distribution, ainsi que les charges et indemnités versées au vendeur lors de l'achat (sur présentation des justificatifs) ;
- Ajouter un montant forfaitaire de 15 % à votre prix d’achat si vous détenez le bien depuis 5 ans. En clair, si vous détenez depuis plus de 5 ans un bien acheté 100 000 €, vous pouvez déclarer que son prix d’acquisition était de 122 500 € ! De quoi réduire notablement votre plus-value imposable...
Prix de vente : tenez compte de tous vos frais
Afin de diminuer encore la plus-value imposable, le BOI vous autorise également à minorer le prix de vente du bien.
En premier lieu, il faut en retirer la valeur du mobilier que vous laissez à l’acheteur. Cela peut représenter un montant non-négligeable : électroménager, cuisine équipée, matériel de jardin...
Ensuite, vous pouvez aussi défalquer tous les frais liés à la vente du bien :
- Frais d’agence immobilière ;
- Diagnostics obligatoires ;
- Indemnité d’éviction versée au locataire s’il doit quitter les lieux ;
- Frais de mainlevée d’hypothèque si vous remboursez encore un prêt immobilier sur ce bien.
Cumulées, toutes ces déductions peuvent représenter plusieurs milliers d’euros.
Exemple :
Vous détenez, depuis 10 ans, un bien acheté 150 000 €. Aujourd’hui, vous le revendez pour la somme de 250 000 €.
A priori, la plus-value taxable est donc de 100 000 €, pour laquelle vous devrez payer une taxe de 21 001 €.
En revanche, en tenant compte des avantages cités plus haut, le calcul est le suivant :
| Prix d’achat « brut » | 150 000 € |
| Prix d’achat retenu (frais et travaux déduits forfaitairement) | 183 750 € |
|---|---|
| Prix de vente « brut » | 250 000 € |
| - Frais d’agence (5 %) | 12 500 € |
| - Frais de diagnostics | 800 € |
| Prix de vente retenu | 236 700 € |
| Plus-value taxable (avant abattements) | 52 950 € |
| Montant de la taxe due | 10 929 € |
Ces quelques astuces, peu contraignantes à mettre en place et tout à fait légales, vous permettent donc d’économiser 10 000 €.
Impôt sur le revenus et prélèvements sociaux
Barème d'abattement en fonction de la durée de détention
Astuces pour réduire son imposition
Concernant le calcul de la plus-value immobilière, nous vous invitons à vous rapprocher de l’expertise d’un notaire qui est à même d’opérer ce type de montage et de valider vos calculs. De plus, le notaire est capable d’estimer des coûts selon ses propres données (érosion monétaire, etc.)
C’est le notaire qui est en mesure d’estimer de tels coûts et d’indiquer les solutions les plus adéquates en fonction de chaque dossier.
Les règlementations en vigueur ne prévoient aucune influence d'un crédit en cours sur la fiscalité de la plus-value immobilière. L'imposition ne prend en compte que la valeur de la plus-value obtenue à la vente du bien dans ses calculs, soit la différence entre le prix d'acquisition et le prix de la revente immobilière.
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