Hypothèque ou cautions : Quelle garantie choisir ?
Par Christophe Probst,
Responsable commercial
A quoi sert la garantie sur un prêt immobilier ?
Lorsqu’elle vous octroie un prêt, votre banque a besoin d’une garantie au cas où vous seriez en incapacité de régler vos mensualités.
C’est le bien immobilier qui est financé qui sert de garantie.
Il y a 2 façons pour la banque de prendre cette garantie :
- soit par le notaire, on parle alors de l’hypothèque.
- soit par un contrat en vous et la banque et dans ce cas, il s’agit d’une caution de prêt immobilier. En fonction des banques, il existe plusieurs organismes de cautions.
Comparez le coût des hypothèques et des principaux organismes de cautions
L'hypothèque
Selon que vous achetiez un bien neuf ou ancien, l'hypothèque sera différente.
- Dans l'ancien (maison, appartement, terrain) : c'est l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.
- Dans le neuf (construction, travaux, VEFA) : C'est l'hypothèque qui est mise en place. Son coût est supérieur à celui de l'hypothèque légale.
- Dans le cas d'un rachat de crédit, c'est également l'hypothèque qui est mise en place.
L'hypothèque et l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (ancienne IPPD) prennent fin dans l'année qui suit la date initialement prévue pour la fin du prêt immobilier garanti.
Si vous vendez le bien avant cette date, vous payerez des frais de mainlevée au notaire.
Caution Crédit Logement
Elle est mise en place par les banques :
- Société Générale
- CIC
- BNPPARIBAS
- LCL
- La Banque Postale
- CCF
- Boursobank
- BPE
- Fortuneo
L'avantage de cette caution est de restituer une partie des fonds à la fin du prêt immobilier ou plus tôt si vous rembourser le prêt par anticipation (au moment de la revente par exemple).
Un autre avantage est qu'elle propose un tarif moins élevé pour les moins de 37 ans.
Les résultats des simulations de la calculette ci-dessus sont à titre d'exemple, avec le taux de restitution proposé au trimestre en cours (sans engagement sur sa variation trimestrielle ultérieure).
Plus d'infos sur crédit logement
Caution SACCEF
Elle est mise en place par les banques du groupe Caisse d’Épargne et Banque Populaire.
Plus d'infos sur la caution SACCEF
Caution CMH
Elle est mise en place par les banques du groupe Crédit Mutuel (à l'exception du groupe Arkéa).
Caution CNP
Elle est mise en place par les banques du groupe ARKEA (Crédit Mutuel Bretagne et Credit Mutuel du sud ouest).
Plus d'infos sur la caution CNP
Caution CASDEN
Elle est mise en place par les banques du groupe Banque Populaire.
Elle s'adresse uniquement aux personnes travaillant dans la fonction publique ou assimilés.
Elle est composée d'une parti de parts sociales entièrement récupérables à terme de financement.
Plus d'infos sur la caution CASDEN
Nantissement
Dans certains cas, au lieu de proposer le bien immobilier objet du financement, il est possible de proposer un placement financier (type assurance-vie) comme garantie à la banque. Les frais de cet acte varie d'une banque à une autre.
Plus d'infos sur le nantissement
Caution X-MINES
Si vous avez fait l'une de ces grandes écoles, vous pouvez bénéficier de leur caution :
École polytechnique, de Mines ParisTech, des Écoles Nationales Supérieures des Mines de Saint-Étienne et Nancy, de Télécom ParisTech, de Télécom Bretagne, de l’École des Ponts ParisTech, d’Arts et Métiers ParisTech, ainsi que les veuves ou orphelins étudiants d’anciens élèves.
Plus d'infos sur la caution X-MINES
✍️ Questions fréquentes
Dans la mesure où l’organisme de caution a validé votre dossier, il y a fort peu de risque que la banque refuse car elle a obtenu la garantie de récupérer le capital en cas de défaillance.
En cas de refus de l’organisme de caution de se porter garant, la banque peut garantir le prêt par une hypothèque ou une hypothèque légale spéciale (autrefois nommée privilège prêteur de deniers). En revanche, elle demeure souveraine dans l’acceptation des dossiers. Elle peut tout à fait refuser le financement si l’organisme de caution ne valide pas le dossier de prêt.
Il est en effet possible d’utiliser un support financier comme une assurance-vie pour garantir un prêt. En revanche, les banques préfèrent en général que l’acquéreur soit le contractant de ce support financier.
🔍 Vos questions spécifiques sur la caution et l’hypothèque
Les banques sont souveraines dans leur politique d’acceptation de dossier de financement. Elles peuvent choisir de se rallier à la décision d’un organisme de caution ou bien proposer une autre garantie. En fonction de votre banque, il peut être possible de passer par un organisme de caution différent, voire d’avoir recours à l’hypothèque. Démarcher d’autres banques pourrait également être une solution. Enfin d'étudier toutes les solutions envisageables avec l'un de nos conseillers experts, nous vous invitons à renseigner votre projet dans notre simulateur de prêt.
Si cette acquisition concerne votre résidence principale, il est en effet réclamé que les deux acquéreurs soient co-solidaires dans l’emprunt. Les dettes liées à la résidence principale sont considérées communes au ménage, indépendamment des contractants du prêt. C’est une nécessité en cas de défaillance dans le règlement du prêt par l’emprunteur.
Si l’organisme de caution du Crédit Mutuel refuse de vous suivre, vous ne pourrez pas avoir de cautionnement sur votre dossier de prêt. La solution est alors de passer par une hypothèque ou une hypothèque légale spéciale (ancien privilège prêteur de deniers) ou par une autre banque.
Une banque peut tout à fait refuser un prêt si les emprunteurs ne trouvent pas d’assurance malgré le fait que la famille se porterait caution. N'hésitez pas à nous contacter, nous avons des solutions pour assurer les personnes qui ont des risques aggravés. Renseignez votre projet dans notre simulateur de prêt pour que nous puissions vous joindre.
Crédit Logement n’a pas pour habitude de recaler des dossiers par rapport au lieu géographique du bien à financer. Il faudrait demander davantage d’explications à la banque en charge du financement.
Dans ce cas, il faut dans un premier temps se rapprocher du service client et du service contentieux de la banque afin de leur faire part de la situation. La banque, par nature, va préférer essayer de trouver un arrangement que de saisir le bien. Hélas, s’il n’y a pas de solution trouvée, la contre-garantie hypothécaire de la SACCEF entrera en vigueur pour la saisie du bien afin de recouvrer la dette.
Les organismes de garantie ne refusent pas un dossier parce que vous avez déjà un prêt immobilier (même s’il est cautionné par un organisme concurrent), car ils raisonnent par rapport à un endettement global. Quoi qu’il advienne, tous les crédits en cours devront être déclarés à votre banquier qui les communiquera à l’organisme de caution.
