Calcul Capacité Emprunt Immobilier

Votre capacité d’emprunt correspond au montant maximum que vous êtes en mesure d’emprunter. Cette somme est calculée sur une durée et prend en compte vos revenus, ainsi que vos diverses charges récurrentes ou prévisibles. Lors du calcul de vos charges, il est d’ailleurs important de penser à inclure les éventuels emprunts en cours et le montant de vos impôts. Bien d’autres critères sont également pris en considération comme votre apport personnel, votre âge…

Cette capacité d’emprunt est donc étroitement liée à votre capacité à vous acquitter de vos remboursements. Sachez que la capacité de remboursement mensuel est calculée à partir d’un taux d’endettement de 35 % de vos revenus, assurance comprise. Les conditions d’emprunt étant de plus en plus strictes, il sera donc important de ne pas dépasser ce taux sans quoi le financement sera sûrement refusé.

Avant l’achat de votre nouveau bien, il est donc indispensable de faire le point sur votre besoin en financement en faisant une simulation de capacité d’emprunt.

Faire un calcul de capacité d’emprunt vous permettra non seulement de déterminer le montant maximum que vous serez en mesure de rembourser chaque mois mais également de savoir sur quelle durée prévoir votre emprunt. Rappelons que plus la durée d’emprunt est courte, plus il vous sera possible de bénéficier des meilleurs taux immobiliers.

En plus de votre capacité d'emprunt, sachez que l'estimation de votre TAEG vous permet de comprendre le coût total de votre crédit et de comparer précisement les offres bancaires.

Afin de savoir combien il vous est possible d'emprunter pour votre prêt immobilier, vous pouvez utiliser le simulateur de capacité d’emprunt ci-dessus.

Toutefois, dans l’optique d’être le plus précis possible, il conviendra avant toute chose de savoir si vous avez droit à des prêts aidés comme un prêt à taux zéro par exemple.

Un prêt immobilier va obligatoirement impliquer des coûts liés à l'assurance emprunteur et aux garanties du crédit, deux notions bien distinctes. En ce qui concerne la garantie, en fonction de la nature de votre acquisition immobilière, vous serez plutôt orienté vers une hypothèque/hypothèque légale spéciale ou un organisme de cautionnement, ou encore le nantissement. Si vous envisagez de vous armer de l'expertise d'un courtier immobilier pour décrocher les meilleures conditions de prêt, il vous faudra également prévoir les frais du courtier.

Il faudra savoir également si vous avez de l’apport personnel à injecter, si vous prévoyez d’acheter un bien neuf, ancien ou de faire construire. Est-ce que ce futur logement sera destiné à être votre résidence principale ou souhaitez-vous investir dans l’immobilier locatif ? Etc.

Des solutions de financement existent également si vous devez acheter un bien avant d'avoir pu vendre votre précédent logement. Il s'agit du montage du prêt relais qui vous permet de contracter un prêt sur une courte durée (12 mois à 24 mois renouvelables) en attendant d'avoir pu percevoir le fruit de la vente de votre bien. Vous pouvez simuler un prêt relais en utilisant notre outil de calcul en ligne et gratuit !

Autant de questions que l’algorithme de notre simulateur de prêt immobilier sera en mesure de croiser avec les barèmes et conditions de nos 61 partenaires bancaires pour vous établir gratuitement un devis personnalisé. Ce devis, à la fois précis et complet, vous apportera une vision précise de votre capacité à emprunter.

À la suite de la simulation de prêt immobilier que nous vous proposons, un de nos courtiers immobilier expert pourra optimiser et affiner avec vous les propositions que vous aurez reçues. Une fois que ce dernier aura établi le bon budget en adéquation avec votre capacité d’emprunt, il pourra vous délivrer gracieusement une attestation de crédit vérifié.

Cette attestation, réel atout en cette période de blocage des octrois de crédits, vous permettra de rassurer votre vendeur ou agence immobilière quant à votre capacité d’emprunt. Cette attestation aura également et surtout l’avantage de vous démarquer face aux autres acheteurs potentiels et de rendre votre dossier encore plus solide.

Votre taux d’endettement correspond à votre capacité à rembourser vos crédits, en fonction de vos revenus mensuels. Salaires nets, primes contractuelles, 13ème mois, revenus locatifs, mais également pensions alimentaires, de retraite ou encore d’invalidité seront également prises en compte dans le calcul.

En janvier 2021, le Haut Conseil de Stabilité Financière a augmenté le taux d'endettement maximum recommandé qui est donc passé de 33 à 35 %, mais assurance comprise cette fois-ci.

Depuis le 1 er janvier 2022, ce qui n’était que recommandation devient loi pour tous les organismes bancaires. Le taux d’endettement, assurance comprise, ne doit pas dépasser 35 % sous peine de s’exposer à de lourdes sanctions.

Au-delà de ces 35 %, le risque de défaut de remboursement est considéré comme trop important par les banques. Malgré tout, des exceptions pourront être envisageables en dépassant les 35 % pour les profils aux revenus conséquents. L’inverse sera également possible pour les emprunteurs ayant de faibles revenus. En effet certaines banques préfèreront dans ce cas ne pas aller au-delà de 30 % par exemple.

Le reste à vivre est également un critère primordial pour les banques. Il s’agit de la somme dont vous disposez après paiement de vos diverses charges. Plus votre reste à vivre sera important, plus les banques seront rassurées et à même d’étudier sérieusement votre projet.

Si votre taux d’endettement est trop élevé et dépasse le seuil des 35 %, vous pouvez avoir recours aux conseils ci-dessous afin de retrouver la solvabilité essentielle aux banques pour le financement de vos nouveaux projets :

• Réduire la part des charges mensuelles en allégeant vos différentes factures (téléphone, internet, eau, électricité, gaz...) Pour ce faire n’hésitez pas changer de contrat et ou de compagnie.
• Si vous avez plusieurs crédits en cours, vous pouvez très bien réaliser un regroupement de crédits. Cela vous permettra de n’avoir plus qu’un seul crédit et une seule mensualité plus basse.
• Etant donné les taux immobiliers en hausse qui sont pratiqués en ce moment, il peut être bien de profiter d'emprunt à taux préférentiels, en vous tournant par exemple vers un PTZ, ou encore un prêt Action Logement pour votre acquisition. Si vous êtes déjà propriétaire, la renégociation de votre taux actuel peut également s’avérer intéressante pour faire baisser vos mensualités ou vous pouvez également en profiter pour simuler le gain d'un rachat de crédit immobilier par une autre banque.
• Emprunter sur une durée plus longue permettra également de réduire les mensualités et donc d’abaisser votre taux d’endettement. Sachez que dans le cadre d'un crédit modulable, il vous sera possible de modifier la durée et/ou vos mensualités au cours du prêt. Calculez votre prêt modulable en utilisant notre outil de calcul en ligne à disposition, simple et gratuit !
• Enfin la solution la plus évidente mais pas la plus simple est de faire évoluer votre profession, soit en changeant de statut, soit d’emploi, afin de gagner davantage.

En effet, un apport conséquent vous permettra de démontrer à l’établissement prêteur que vos revenus actuels sont supérieurs à votre train de vie. Les banques recherchent avant toute chose, une stabilité financière au travers de revenus réguliers, une gestion saine des comptes ainsi que votre propension à l’épargne.

Si ces critères qui sont autant de gages de fiabilité sont réunis, alors vous avez toutes les chances de votre côté pour décrocher votre prêt immobilier.