Capacité d'Emprunt Immobilier

La capacité d’emprunt représente le montant maximum qu’une banque est prête à vous prêter pour financer votre achat immobilier.

Elle dépend principalement de vos revenus, de vos charges, de votre situation financière et professionnelle, ainsi que des conditions du marché (taux d’intérêt, durée du prêt, etc.).

Le calcul de la capacité d’emprunt se base généralement sur la formule suivante :

Capacité d’emprunt = (Charges mensuelles / Revenus mensuels) X 100

Par exemple : 1 000€ de charges et 3 000€ de revenus = 33.33% d’endettement

• Revenus mensuels nets : Il s’agit de l’ensemble de vos revenus stables (salaires, revenus locatifs, allocations, etc.).

  Pour les salariés, c’est le salaire net imposable qui compte. Si vos revenus sont variables, il faut prendre en compte le net imposable sur 1 an.

  Si vous êtes indépendants, c’est la moyenne de vos revenus imposables sur les 3 dernières années qui sera pris en compte.

• Charges mensuelles : Ce sont toutes les dépenses récurrentes qui vont persister après l’opération (crédits en cours, pension alimentaire, loyers, etc.)

• Taux d’endettement maximal : Les établissements bancaires recommandent souvent de ne pas dépasser 35 % d’endettement assurance comprise. Elles ont toutefois la possibilité à déroger à ce taux pour des cas particuliers, notamment si votre reste à vivre par personne du foyer est important

Besoin d’en savoir + ? Lisez notre article dédié aux revenus pris en compte par les banques

Si vous achetez dans le neuf ou l’ancien, la capacité d’emprunt sera différente :

• Les frais de notaire : Ils sont d’environ 7.5% dans l’ancien et de 2.5% dans le neuf. Cela impacte forcément votre apport personnel qui sera réduit dans l’ancien.
• Le prêt à taux zéro (PTZ) : Pour l’achat d’un appartement neuf, il peut financer 20 à 50% du prix d’achat. Pour l’achat d’un bien ancien, les travaux doivent être au moins de 25% du coût total de l’opération. Pour déterminer le montant du PTZ sont pris en compte les revenus (d’après le Revenu Fiscal de Référence N-2), la composition du ménage et la Zone correspondant à la ville dans laquelle le bien est acheté.
• Le lissage de prêt : Souvent le prêt à taux zéro n’est pas sur la même durée que le prêt principal. Afin d’éviter que 2 mensualités se chevauchent sur différentes périodes, il est conseiller de mettre en place un lissage de prêt.

Puisque les banques tiennent compte de l’assurance de prêt dans le taux d’endettement, celui-ci a une importance capitale.

• La durée du prêt : En fonction de votre âge ou moment de la souscription du prêt, la durée peut être limitée car il ne faut pas dépasser 85 ans en fin de prêt.
• Le coût de l’assurance emprunteur : Plus on est âgé et plus on est malade, plus le tarif de l’assurance de prêt sera élevé et diminuera par conséquent votre capacité d’emprunt. Il est très important de vérifier son coût avant de se lancer dans un projet

Les banquiers aiment l’argent 😊

Plus votre apport sera important, plus la banque sera rassurée et encline à vous prêter plus et à un meilleur taux.

Toutefois, il ne faut pas non plus négligez ce qu’on appelle l’épargne résiduelle. C’est l’épargne qui vous restera après l’opération est qui est aussi un élément important pour rassurer votre banquier.

Si vous êtes salarié dans le privé dans une entreprise de plus de 10 salariés, vous pouvez bénéficier du Prêt Action Logement pour un montant maximum de 40 000€ à un taux réduit.

Les conditions pour en bénéficier ne sont pas simples. Il faut acheter dans le neuf (ou un HLM par un bailleur social), ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis 10 ans, avoir un taux d’endettement peu élevé, etc…

Si vous achetez un bien avant d’avoir vendu le vôtre, vous allez entendre parler du prêt relais.

C’est une avance qui est faite par la banque sur la vente du bien. En général, le prêt relais est basé sur 70% de la valeur du bien moins le crédit immobilier en cours. Cette pondération (qui dépend des banques) va impacter votre capacité d’emprunt par rapport au fait d’avoir vendu votre bien avant d’acheter.

Si vous souhaitez aller plus loin, nos experts sont à votre disposition pour vous aider à optimiser votre dossier et à négocier un crédit immobilier adapté à votre situation.

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