Calcul de défiscalisation Pinel et Pinel +
Par Christophe Probst,
Responsable commercial
La loi Pinel permet aux contribuables français d'investir dans l'immobilier locatif tout en bénéficiant d'une réduction d'impôt. Elle vise à encourager la construction de nouveaux logements dans des zones dites tendues, où la demande est plus forte que l'offre. Le dispositif a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2024, date à laquelle il prendra définitivement fin. Il est important de noter que les avantages fiscaux du dispositif Pinel diminuent progressivement depuis 2023.
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Les taux de réduction d'impôt pour le Pinel classique sont les suivants :
- Pour 2023 : 10,5% sur 6 ans, 15% sur 9 ans, 17,5% sur 12 ans
- Pour 2024 : 9% sur 6 ans, 12% sur 9 ans, 14% sur 12 ans
Un dispositif Pinel+ a été introduit en 2023, offrant des taux plus avantageux sous certaines conditions de performance énergétique et de qualité d'usage du logement.
Le dispositif de l’investissement Pinel et Pinel + s’adresse aux propriétaires d’investissements locatifs qui souhaitent bénéficier d’une réduction d’impôt plus importante sur leurs revenus. Cette loi vient en remplacement des anciennes lois Scellier et Duflot.
Bien entendu, pour tout dispositif mis en place, il est nécessaire de se conformer à certaines caractéristiques pour pouvoir bénéficier de ces avantages.
Bien que le Pinel ait fait peau neuve en 2023 pour devenir le Pinel +, les anciens taux ne changent pas pour 2023 et 2024, contrairement au Pinel classique dont les avantages fiscaux sont dégressifs. Les différences résident aussi dans les conditions fiscales, ainsi que l'ajout d'exigences sur la vétusté du bien et les normes de performance énergétique.
Il est important de noter que le dispositif Pinel prendra fin le 31 décembre 2024. Les investisseurs souhaitant en bénéficier doivent donc agir avant cette date.
Les lois Pinel et Pinel + sont des dispositifs d’État qui requièrent d’être fiscalement domicilié en France et d’être propriétaire d’investissements immobiliers locatifs pour toutes les opérations réalisées entre septembre 2014 et le 31 décembre 2024. La limite annuelle est d’une réduction d’impôt pour deux logements.
Les logements concernés
Tous les logements ne tombent pas sous le sceau de la défiscalisation Pinel ou Pinel +. Pour cela, il faut être propriétaire des biens suivants :
- Logement neuf ou en futur état d'achèvement (VEFA);
- Logement situé dans un bâtiment d'habitation collectif ;
- Plafonnement du loyer et des revenus du locataire ;
- Niveau global de performance énergétique minimal ;
- Logement construit dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande ;
- Durée initiale de location de 6 ou 9 ans, pouvant être prorogé jusqu’à 12 ans, avec un avantage fiscal croissant ;
- Situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ;
- Ou respectant un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d'usage et de confort.
Sachez que le Pinel + maintient ses avantages fiscaux sur 2023 et 2024, tandis que le Pinel classique, depuis le 1er janvier 2023, permet des dédudctions d'impôts qui sont dégressives.
La localisation du logement
Le dispositif de la loi Pinel et Pinel + se conforme à une éligibilité uniquement pour les zones dites A, A bis ou B1, voire B2 dans des cas très spécifiques.
Pour tout domicile situé en Bretagne, il faut se renseigner sur les zones spécifiques définies par le préfet de la région depuis le 1er avril 2020.
Exigence de performance énergétique
Les logements qui souhaitent bénéficier des avantages du Pinel et Pinel + doivent se plier à un niveau de performance énergétique en fonction du type d’acquisition.
Niveau de performance énergétique en fonction du type d'acquisition
| Type de logement | Niveau de performance énergétique exigé |
|---|---|
| Neuf ou construire | Réglementation thermique RT 2012 (ou label BBC 2005 en cas de permis de construire déposé avant 2013) |
| Nécessitant des travaux | Label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009 |
L’état du logement
La location du logement soumis au Pinel ne peut être possible que dans ces cas :
- Le bien loué doit être non meublé ;
- Le bien loué doit faire office de résidence principale ;
- Le bien doit être loué dans un délai maximal d’un an après l’acquisition du bien ou de l’achèvement de l’immeuble ;
- Le contrat de location doit être d’une durée minimale de 6 ans ;
- Les loyers doivent être soumis à une limite de loyer (charges non comprises).
Les critères de qualité du Pinel +
Afin de pouvoir bénéficier des avantages du Pinel +, il est impératif de répondre à des exigences concernant la performance énergétique, le confort et la qualité d'usage du logement. Voici les critères à respecter :
- Une surface habitable minimale de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5 ;
- L’existence d’espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5 ;
- Deux orientations différentes pour les logements de T3 et plus.
Tout comme le logement, le profil du locataire doit répondre à certaines exigences pour être éligible au dispositif Pinel et Pinel + :
- Le revenu fiscal de référence du locataire ne doit pas dépasser un plafond réglementaire de revenu ;
- Le locataire peut être un membre de la famille du propriétaire à la condition qu’il n’appartienne pas à son foyer fiscal.
Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2020) selon la zone géographique - Bail conclu en 2022 - Métropole
| Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 39 363 € | 39 363 € | 32 084 € | 28 876 € | 28 876 € |
| Couple | 58 831 € | 58 831 € | 42 846 € | 38 560 € | 38 560 € |
| + 1 personne à charge | 77 120 € | 70 718 € | 51 524 € | 46 372 € | 46 372 € |
| + 2 personnes à charge | 92 076 € | 84 708 € | 62 202 € | 55 982 € | 55 982 € |
| + 3 personnes à charge | 109 552 € | 100 279 € | 73 173 € | 65 856 € | 65 856 € |
| + 4 personnes à charge | 123 275 € | 112 844 € | 82 465 € | 74 219 € | 74 219 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 13 734 € | + 12 573 € | + 9 200 € | + 8 277 € | + 8 277 € |
Ressources annuelles maximum (revenu fiscal de référence de 2020) selon la zone géographique - Bail conclu en 2022 - Outre-mer
| Composition du foyer fiscal | Département d'outre-mer (Dom) | Saint-Martin Saint-Pierre-et-Miquelon |
Polynésie Française Nouvelle-Calédonie Iles Wallis et Futuna |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 29 079 € | 29 079 € | 31 199 € |
| Couple | 38 834 € | 38 834 € | 41 662 € |
| + 1 personne à charge | 46 700 € | 46 700 € | 50 101 € |
| + 2 personnes à charge | 56 377 € | 56 377 € | 60 484 € |
| + 3 personnes à charge | 66 320 € | 66 320 € | 71 151 € |
| + 4 personnes à charge | 74 742 € | 74 742 € | 80 185 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 8 342 € | + 8 342 € | + 8 949 € |
Pour bénéficier du Pinel+, le logement doit répondre à des critères de performance énergétique plus stricts (RE2020 ou label E+C-) et à des critères de qualité d'usage (surface minimale, espaces extérieurs, orientations).
Le dispositif se présente sous la forme d’une réduction d’impôt estimée sur le prix de revient de deux logements, au plus. Deux plafonds s’instaurent en rapport avec le montant total investi :
- 300 000 € par contribuable et par an ;
- 5 500 € par m² de surface habitable.
Et de la durée de l’engagement de location :
Engagement initial de 6 ans
Les taux de réduction d'impôt pour le Pinel classique sont :
- Pour 2023 : 10,5% sur 6 ans, 15% sur 9 ans, 17,5% sur 12 ans
- Pour 2024 : 9% sur 6 ans, 12% sur 9 ans, 14% sur 12 ans
Pour le Pinel+, les taux restent plus avantageux :
- 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans, 21% sur 12 ans
Engagement initial de 9 ans
Taux de la réduction d'impôt selon la durée de l'engagement de location (en % du montant investi)
| Taux | Répartition de la réduction d'impôt | |
|---|---|---|
| Période initiale de 9 ans | 18 % | 2 % par an |
| Prolongation de 3 ans | 3 % | 1 % par an |
Ces plafonds sont révisés annuellement. Assurez-vous de consulter les chiffres les plus récents auprès des autorités compétentes.
Pour tout particulier qui souhaite investir dans le logement locatif, le dispositif Pinel ou Pinel + est un choix judicieux pour allier l’accessibilité au logement pour les profils plus fragiles et bénéficier d’avantages fiscaux intéressants. De nombreux avantages existent :
- Une réduction d’impôt importante ;
- Un achat où il est possible d’investir sans apport, très intéressant à une époque où emprunter sans ressource initiale est de plus en plus compliqué ;
- Au long terme, l’investissement dans un patrimoine immobilier constitue une belle assurance de pérennité et permet également de toucher des revenus complémentaires pour sa retraite ;
- Il est possible de louer son bien en Pinel aux membres de sa famille, même ses enfants, à la condition que les habitants du logement ne soient pas inclus dans le foyer fiscal.
Le dispositif Pinel prendra définitivement fin le 31 décembre 2024. Aucune prolongation n'est prévue au-delà de cette date. Les investisseurs intéressés par ce type de défiscalisation immobilière sont encouragés à se renseigner sur les alternatives qui pourraient être mises en place après 2024." Ces modifications devraient permettre de mettre à jour les informations essentielles de la page. N'oubliez pas de vérifier et d'actualiser les chiffres spécifiques (plafonds de loyers, de ressources, etc.) avec les données les plus récentes disponibles auprès des sources officielles.
