Prêt immobilier : l’importance du calcul du taux d’usure

Par Philippe AMIEL,
Fondateur

Publié le 08/11/2022

De nombreux éléments sont à considérer dès lors que vous vous projetez dans l’acquisition d’un bien immobilier. Le gouvernement français considère avec un grand sérieux la protection des emprunteurs en termes de consommation de crédits et a pris sur lui d’édicter moult règlementations en ce sens afin d’éviter toute situation de surendettement. Limite du taux d’endettement, limite de la durée du crédit et règle du taux d’usure pour les banques. En cette période de forte inflation, nous vous encourageons plus que jamais à utiliser notre outil de calcul du taux d’usure et du TAEG de votre projet pour en vérifier la faisabilité.

Le taux d’usure : définition et mode de calcul

Le taux d’usure est un taux plafond maximal auquel les banques doivent se conformer dans l’octroi des prêts immobiliers à leurs clients. Pour un dossier emprunteur, si le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) vient à dépasser ce fameux taux d’usure, alors le financement est impossible et même interdit, au risque d’exposer les organismes prêteurs à de sévères sanctions. Ce seuil est imposé par le gouvernement français et calculé par la Banque de France afin d’éviter d’éventuelles majorations des taux par les banques. Il est bon de savoir qu’il existe plusieurs taux d’usure qui diffèrent en fonction des types de crédits (les oscillations sont selon la durée du prêt : moins de 10 ans, plus de 20 ans, etc.).

Comme nous avons pu le mentionner, le taux d’usure est calculé par la Banque de France selon une méthode opérée tous les trimestres. Il s’agit pour elle de se conformer à la formule suivante : faire la moyenne des taux fixes de crédits immobiliers pratiqués au trimestre précédent et de les majorer d’un tiers. Par exemple, le nouveau calcul du taux d’usure a pris effet le 1er octobre 2022. Si l’on prend la moyenne des prêts à taux fixe d’une durée de 10 à 20 ans du second trimestre de 2022, on obtient 2,27 %, puis, après majoration, le résultat est égal à 3,03 %. Ainsi, pour tous les crédits immobiliers compris entre 10 à 20 ans, le TAEG ne peut dépasser le taux d’usure en vigueur de 3,03 %. Vous pouvez retrouver les taux d’usure pratiqués du trimestre en cours sur notre page des taux immobiliers.

Pourquoi est-il important de calculer son taux d’usure ?

Le taux d’usure vient s’inscrire dans une véritable politique gouvernementale visant à protéger l’emprunteur dans sa consommation des crédits, et il correspond à une donnée inéluctable dont la valeur ne peut être négociée en aucune façon. Comme évoqué, son unique modulation intervient chaque trimestre lors de son recalcule par la Banque de France. Donc, en plus de demeurer vigilant sur votre taux d’endettement, votre reste à vivre, etc. il est essentiel d’accorder une importance particulière à ce que votre TAEG ne dépasse pas le taux d’usure d’usage. La situation actuelle de conflits géopolitiques et d’inflation crée un blocage dans l’octroi des crédits entre la forte hausse des taux immobiliers et la limite du taux d’usure. Le calcul trop tardif du seuil de l’usure ne permet pas de suivre l’ascension prodigieuse des taux d’intérêt pratiqués en ce moment.

A cela s’ajoutent toutes les normes régies par le Haut Conseil de Stabilité Financière (ou plus sobrement appelé HCSF). Depuis janvier 2022, les banques n’ont plus le droit d’autoriser les financements au-delà de 35 % d’endettement et limitent la durée des prêts à 25 ans (exceptions admises pour les projets de construction). Autant de contraintes qui font la part belle à l’emprunteur pour conjurer une indésirable situation de surendettement.

Ainsi, afin de vous assurer de la solvabilité de votre projet, il est essentiel de calculer le taux d’usure de votre projet immobilier. Un TAEG qui passe sous la barre du taux d’usure, c’est un emprunt presque réussi !

Que faire si votre projet dépasse le taux d’usure en vigueur ?

En cette période d’inflation et de difficulté d’octroi des crédits, il est possible que le résultat de votre TAEG dépasse le taux d’usure pratiqué actuellement. Par chance, il peut exister des solutions et astuces pour contrer ce coup du sort :

• User de la délégation d’assurance : grâce à la promulgation de la loi Lemoine en février 2022, il est désormais possible d’être libre dans son choix d’assurance emprunteur, et de la résilier à tout moment et sans frais. Profitez d’une assurance déléguée pour jouir de tarifs d’assurance moins élevés que ceux proposés par les banques ;
• Emprunter en SCI : les taux d’usure pour les SCI sont plus élevés que pour les particuliers et vous permettent d’envisager un TAEG plus important ;
• Optimiser son dossier grâce à un courtier immobilier : plus que jamais, il est nécessaire de présenter des dossiers solides aux banques afin de les rassurer dans l’octroi des crédits. Un courtier immobilier vous apporte conseils, expertises et force de négociation pour décrocher le meilleur taux et vaincre la limite du taux d’usure !