Hausse des taux d’emprunt immobilier : adapter sa stratégie pour pouvoir emprunter

Par Philippe AMIEL,
Fondateur

Publié le 14/06/2022

Au cours des derniers mois, l’environnement du prêt immobilier jongle entre les termes hausse des taux, limite du taux d’usure, difficulté d’accès au crédit, inflation… Un florilège peu amène qui inquiète sur les conditions d’accession à la propriété et permet d’envisager difficilement un emprunt auprès des banques. Toutefois, que nous impose véritablement la réalité de la hausse des taux ? Faut-il parler d’une hausse alarmante ?

Une hausse maîtrisée des taux d’emprunt immobilier

Depuis la fin de l’année 2021, la hausse des taux de l’immobilier est sur toutes les lèvres des professionnels du crédit. Si, jusqu’au début de l’année 2022, nous faisions face à une augmentation modérée des taux, le fait est qu’une accélération s’installe. Au mois de janvier 2022, il était encore possible d’emprunter pour un intérêt de 0,75 % sur 20 ans. Six mois plus tard, les meilleurs taux obtenus gravitent autour de 1,1 %. Une augmentation rapide de presque 0,50 %.

Néanmoins, l’Observatoire du Crédit Logement est prompt à rappeler que cette hausse « reste pourtant bien en dessous de celle de l’inflation ou de l’OAT à 10 ans depuis décembre 2021. Face à une demande fragilisée par les pertes de pouvoir d’achat, les établissements bancaires ont limité la hausse des taux des crédits. » Cette affirmation est appuyée par tous les organismes financiers, et notamment la Banque de France qui invite les Français à remettre en perspective les conséquences de cette inflation maîtrisée. Les taux pratiqués jusqu’alors demeuraient historiquement bas !

Pour rappel, fin 2011, les taux de prêt fluctuaient uniquement entre 3,5 et 4 %. Ce n’est que depuis quelques années que les taux se négocient à des valeurs exceptionnellement dérisoires. François Villeroy de Galhau, gouverneur de la Banque de France, surenchérit en soulignant que les valeurs de 2 à 3 % prévues pour le crédit immobilier sont « des conditions de financement plus normales. » Ainsi faut-il admettre que le caractère exceptionnel des taux réside dans les anciens, et non les nouveaux qui reviennent à des valeurs usuelles où il a toujours été possible de se financer et d’acquérir le bien immobilier désiré. En somme, il est toujours possible d’emprunter !

Historique des taux immobiliers ces 10 dernières années

Des conditions de financement contraignantes

Vous l’aurez donc compris, la hausse des taux d’emprunt immobilier n’est pas un frein à l’accession au financement bancaire. Toutefois, il est effectivement possible d’observer des difficultés à entrer dans le crédit. En cause, ce sont les règles et contraintes qui entourent le prêt immobilier.

Les nouvelles normes HCSF

Pour lutter contre les situations de surendettement, le Haut Conseil de Stabilité Financière a renforcé les limites imposées à l’octroi de prêt. Depuis le 1er janvier 2022, il n’est plus possible d’emprunteur au-delà de 25 ans (exception faite des projets de construction) et à un taux supérieur à 35 % (assurances comprises) ; si dérogations il y a, elles ne sont admises que pour 20 % des dossiers financés. Ces directives doivent être appliquées rigoureusement par les banques, au risque de s’exposer à de lourdes sanctions de la part de l’État. Une sécurité qui éloigne du crédit les profils les plus fragiles.

La limite du taux d’usure

A cela vient s’ajouter la problématique du taux d’usure. Cette valeur, calculée chaque trimestre par la Banque de France, correspond au taux d’intérêt que les banques ne peuvent dépasser. Par exemple, pour ce trimestre, il n’est pas possible pour les organismes de prêt de proposer un taux immobilier supérieur à 2,43 % sur 15 ans.

Taux d'usure et taux effectifs moyens pratiqués par les établissements de crédit et les sociétés de financement (%)

Bien que cela permette d’empêcher les banques de pratiquer des prix prohibitifs, la logique du taux d’usure malmène l’emprunt bancaire puisqu’il est estimé selon une moyenne obtenue (majorée d’un tiers) grâce aux taux pratiqués au semestre précédent. Ainsi, dans le cas d’une remontée rapide des taux d’intérêt, le taux d’usure devient anachronique et forme un mur contre lequel les taux en inflation viennent se heurter.

Loi Lemoine : la hausse de l’assurance de prêt

La situation tendue du crédit devient d’autant plus complexe que le prix de l’assurance emprunteur s’enflamme également. Cette fois-ci, il faut pointer du doigt la promulgation, depuis le 1er juin 2022, de la loi Lemoine pour les nouveaux contrats d’assurance. Face à la suppression du questionnaire médical pour certains crédits, les assureurs tentent de s’armer contre des risques aveugles au renfort de tarifs excessifs. Entre inflation des taux d’emprunt et d’assurance, la limite du taux d’usure et les contraintes sur le crédit, la difficulté réside dans le fait de trouver un point d’équilibre entre toutes ces notions et d’obtenir un TAEG (taux annuel effectif global) dans la norme.

Des solutions envisagées pour améliorer le crédit

Ni sourd ni aveugle, le gouvernement entend le discours des banques concernant les problématiques auxquelles elles sont confrontées. Dans ce contexte particulier, le ministre de l’Economie, Bruno Le Maire, affirme que des solutions sont en train d’être envisagées pour palier la limite du taux d’usure et aider les profils impactés à accéder au crédit. Ainsi, le calcul pourrait être repensé.

Quant aux prix de l’assurance emprunteur qui flambent, la députée Patricia Lemoine assure que le jeu de la concurrence entre les différents assureurs va permettre de revenir à des tarifs corrects et avantageux.

Emprunter est toujours possible !

En dépit de toutes les perturbations qui ébranlent l’environnement du prêt immobilier, il faut prendre conscience qu’il est possible d’emprunter. Certes, cela peut être plus ardu, mais pas impossible. En bref, ce sont les conditions du financement qui ne sont plus tout à fait les mêmes. A ces fins, voici les points sur lesquels vous devez porter votre attention pour modeler une stratégie gagnante.

Mûrir son projet immobilier

Les banques s’attachent à de nombreux éléments dans l’étude d’un dossier de financement. Outre le projet, c’est le profil de l’emprunteur qui est étudié à la loupe par l’analyste bancaire, et en primauté ses informations pour établir la solidité du dossier de financement :

• La gestion des comptes bancaires : Il est primordial de pouvoir justifier d’une gestion saine et stable de ses comptes bancaires et de son épargne. Tout incidents ou découverts de moins de 3 à 4 mois peuvent porter préjudice à l’obtention d’un prêt ;
• Le saut de charge : Il correspond à la différence qui va exister entre les anciennes mensualités, et les nouvelles dues pour l’acquisition du logement. L’analyste vérifie que le saut de charge n’est pas trop important s’il est supérieur et que cela ne va pas mettre l’emprunteur en difficulté financière ;
• L’évolution potentielle des ressources : Si le profil de l’emprunteur est évolutif et que les revenus sont amenés à augmenter dans le temps, c’est un élément supplémentaire pour rassurer l’organisme de prêt et garantir le remboursement du crédit sur le long terme.

Fournir un apport conséquent

Les banques sont également plus enclines à financer un projet immobilier avec l’apport des frais annexes (frais de notaire, frais de dossier, frais de garantie, etc.) assorti d’une somme couvrant une partie de l’achat du bien. En général, les banques réclament 20 % d’apport en plus d’assumer les frais hors acquisition du bien. L’apport d’une telle somme est en mesure de rassurer les organismes de prêt et réduit considérablement le taux de l’endettement, limité à 35 %, assurance comprise, pour rappel.

Augmenter son pouvoir d’achat

Afin de faciliter l’obtention d’un nouveau crédit et pour se dégager une capacité d’emprunt plus importante, le regroupement de crédit ou le lissage de crédits ont le vent en poupe ! Si vous détenez plusieurs prêts (immobiliers, conso, auto…), il peut être tout indiqué d’avoir recours au regroupement de crédits pour rassembler tous vos prêts en un seul et ne plus honorer qu’une seule mensualité inférieure au total de vos remboursements actuels. Votre reste à vivre s’en retrouvera décuplé et votre endettement réduit afin d’envisager de nouveaux projets et mieux maîtriser votre budget.

Quant au lissage de prêt, il peut s’avérer intéressant afin de lisser l’ensemble de vos dettes en définissant le montant global de vos remboursements mensuels.

Obtenir son prêt grâce à un courtier immobilier

Comme vous l’aurez compris, la stratégie de l’accession au crédit s’est modifiée au cours des derniers mois. Aujourd’hui, se jeter seul dans l’obtention d’un financement se révèle plus qu’ardu et l’accompagnement d’un courtier immobilier s’impose comme une nécessité. Outre sa capacité à négocier le meilleur taux, il prodigue des conseils éclairés afin d’obtenir les conditions de financement les plus adéquates et possède des relations privilégiées avec les organismes de prêt. Autant d’atouts qui en font l’allié indispensable du crédit immobilier.