Les évolutions du marché de l’immobilier en 2022

Par Philippe AMIEL,
Fondateur

L’environnement du crédit immobilier évolue à un rythme effréné. De nouvelles mesures sont mises en place, d’autres sont étendues, modifiées ou supprimées. Quels changements significatifs pour le marché immobilier en 2022 ? Nous vous expliquons tout et revenons sur les plus grosses évolutions !

Les mesures encadrant le crédit immobilier se durcissent

Les nouvelles normes HCSF deviennent loi

Depuis plus d’un an, le Haut Conseil de Stabilité Financière conseillait fortement les établissements prêteurs de consolider leurs conditions d’octroi du crédit immobilier. A la clef, une réduction des risques pour les emprunteurs de se mettre en situation de surendettement. Mais ce qui n’était jusqu’ici que recommandations devient loi. Les banques doivent se conformer à de nombreuses mesures sous peine de s’exposer à de lourdes sanctions :

• Le taux d’endettement des emprunteurs ne doit plus dépasser 35 %, assurance emprunteur comprise, défavorisant fortement les personnes âgées et ou fragiles qui ont un taux d’assurance de prêt déjà supérieur ;
• La durée d’attribution d’un crédit ne doit plus dépasser un endettement de 25 ans. Une prolongation de deux ans (réservée au différé de remboursement) peut exceptionnellement être accordée pour tous les projets d’un achat en VEFA, d’une construction ou d’une acquisition dans l’ancien (moyennant des coûts de rénovation équivalent au moins à 25 % du montant de l’emprunt) ;
• A chaque trimestre, une tolérance est accordée pour 20 % des dossiers financés si la banque peut justifier d’un reste à vivre conséquent et d’un solide dossier d’emprunt. Un privilège concédé en priorité aux primo-accédants ou acquéreurs de leur résidence principale.

Toutes ces nouvelles règlementations ne rendent les conditions d’accession à la propriété que plus ardues, surtout pour les dossiers fragiles ou sans apport. L’accompagnement d’un expert du crédit immobilier se révèle plus que jamais nécessaire pour mener à bien son projet d’acquisition immobilière. Outre sa capacité à vous négocier les meilleures conditions de taux de crédit, il saura trouver les solutions les plus adaptées à votre profil emprunteur et vous permettre des économies significatives, pour un prêt en toute sérénité.

Prêt à taux zéro, éco-PTZ et loi Pinel, le bal des incontournables du crédit immobilier

Les changements de ces dispositifs ont fait couler beaucoup d’encre en 2021. Au programme, des modifications des conditions d’éligibilité à ces aides gouvernementales, mais l’État a révisé sa politique. La loi Pinel et le Prêt à Taux Zéro se voient prolongés pour cette année encore. Le premier se maintient jusqu’en 2024 tandis que le second perdurera jusqu’en 2023.

En ce qui concerne l’éco-PTZ, si sa fin avait été annoncée pour décembre 2021, il bénéficie d’une reconduction jusqu’à la fin 2023. Il s’accompagne également d’un renforcement de son plafond de prêt puisque celui-ci passe de 30 000 € à 50 000 €. La période possible de remboursement s’étire et passe de 15 ans à 20 ans. De quoi réjouir les futurs propriétaires.

En route vers la révolution écologique de l’immobilier

Les débats et l’urgence d’agir pour l’environnement ne cessent d’être sur toutes les lèvres depuis plusieurs années. 2022 marque l’arrivée de nombreux dispositifs pour un logement de demain à la consommation énergétique plus responsable.

Le dispositif aidé MaPrimeRénov’ évolue

Le dispositif MaPrimeRénov’ profite de la nouvelle année pour consolider ses critères d’attribution après deux années d’existence aux effets concluants. Cette prime octroyée par l’Anah (Agence nationale de l’habitat) est décernée à tous les propriétaires, copropriétaires, occupants ou bailleurs qui décident d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique. A la fin des travaux (équipements et travaux de chauffage, d’isolation, de ventilation, etc.), celui qui a souscrit à cette aide d’État perçoit une prime estimée selon les revenus du foyer et la nature des travaux entrepris.

Les critères de l’État changent pour l’attribution de cette aide :

• Il faut justifier d’une ancienneté du logement d’au moins 15 ans et non plus 2 ans comme cela était initialement le cas, exception faite pour les chaudières au fioul ;
• Le logement doit posséder le statut de résidence principale et être occupé par son propriétaire au moins 8 mois par an au lieu de 6 mois.

La chasse aux passoires thermiques

Tous les logements qualifiés de « passoires thermiques » ou « énergivores » doivent se préparer à avoir la vie dure. Ils seront soumis à de nouvelles exigences en termes de diagnostic énergétique afin d’inciter les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique s’ils espèrent pouvoir vendre ou louer leur bien. Non content de fournir ce fameux diagnostic, un audit complet de l’habitation devra être établi pour les logements de classe F ou G afin d’estimer l’ampleur des travaux à entreprendre. Cette évaluation permettra au propriétaire de connaître les coûts qu’il doit engager et toutes les aides qui sont à sa disposition. En 2025, ces conditions devraient concerner les logements de classe E, puis de classe D en 2034.

Et pour les plus mauvais élèves, les logements de classe F et G, il ne leur est plus permis d’appliquer une hausse des loyers de location, hormis si des travaux de rénovation sont envisagés. Il en sera de même pour les biens immobiliers de classe G en 2025, F en 2028 et E en 2034.

Le chauffage au gaz interdit dans les maisons neuves

Avis à tous les futurs propriétaires qui souhaitent faire construire leur bien. Depuis le 1er janvier 2022, il n’est plus permis d’être chauffé au gaz, hormis pour les chaudières au gaz alternatives.

Quant au chauffage au fioul, dès juillet, ce dernier sera sévèrement prohibé et ne souffrira aucune exception, que ce soit dans un logement neuf ou ancien.

La demande de permis de construire désormais en ligne

Dans un souci de simplicité et d’écologie, le permis de construire devient possible à demander en ligne. Un souci administratif en moins qui évite de la paperasse supplémentaire dans un projet qui en comporte déjà beaucoup. Les futurs propriétaires auront de quoi être ravis !

S’y retrouver avec le service France Rénov’

Afin de ne pas s’y perdre entre tous les services disponibles et les réglementations en vigueur, l’État met en place le service France Rénov’. Ce dispositif à destination des propriétaires et locataires permet de les aiguiller et de les conseiller pour les orienter pas à pas dans leur projet de rénovation ou de construction.

En route vers la suppression totale de la taxe foncière

La gouvernement continue de réformer les dispositions encadrant la taxe d’habitation et tend vers une disparition complète de cet impôt pour les résidences principales à l’horizon 2023. Une décision destinée à favoriser le pouvoir d’achat des Français, puisque les estimations ont prédit un bénéfice moyen pour les foyers de 738 € par an.

Les personnes encore imposables cette année pourront toutefois jouir d’une exonération de 65 % en attendant 2023.

Attention malgré tout, il est bien précisé que cette taxe d’habitation ne concerne que les résidences principales. Les résidences secondaires et logements vacants seront toujours soumis à cet impôt par souci d’équité fiscale. Une mesure maintenue afin de limiter les propriétaires de logements non-utilisés dans les zones à forte affluence touristique.

La taxe d’aménagement connaît une forte hausse

Si la disparition progressive de la taxe foncière ravie plus d’un propriétaire, l’augmentation de la taxe d’aménagement risque d’effacer quelques sourires. Cet impôt est en effet applicable pour tous les projets d’aménagement, de construction (d’une surface supérieure à 5m²), de reconstruction et d’agrandissement de bâtiments ou d’installations qui réclament une autorisation d’urbanisme (permis d’aménager ou de construire).

Les montants édictés pour 2022 sont de :

• 820 € le m² hors Île-de-France (767 € en 2021) ;
• 929 € le m² en Île-de-France (870 € en 2021).

Le dispositif « Louer Abordable » renaît de ses cendres

Alors que le dispositif « Louer Abordable » était voué à disparaître à la fin de l’année 2022, le gouvernement revient sur sa décision. Nouveau nom, nouvelles conditions et nouveaux avantages fiscaux… « Loc’Avantages » vient remplacer « Louer Abordable » jusqu’à fin 2024.

Au programme, la ministre Emmanuelle Wargon chargée du Logement prévoit des avantages fiscaux plus importants pour les bailleurs. En effet, plus le loyer sera réduit, plus la réduction d’impôt le sera en conséquence. De quoi inciter les propriétaires de logements locatifs à encourager cette démarche solidaire qui renforce l’accession au logement pour les ménages aux revenus modestes.

Pour ce faire, le propriétaire devra respecter les critères suivants :

• Ne pas dépasser un montant maximal de loyer institué par l’État ;
• Louer un bien non meublé pour une durée minimale de 6 ans en tant que résidence principale à un locataire ayant des revenus inférieurs à des plafonds de ressources fixés par le gouvernement ;
• Ne pas louer à un membre de sa famille ;
• Passer une convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat).

La révolution de l’assurance emprunteur : de potentielles avancées pour les assurés

Le débat a ébranlé tout l’hémicycle ces dernières semaines suite au vote de l’Assemblée nationale sur la résiliation à tout moment de l’assurance emprunteur. Si le Sénat s’est d’abord montré réfractaire à cette nouvelle mesure, il révise son jugement et apporte une réponse favorable à ce projet de loi. La décision finale devrait tomber dans le courant du mois de février, accompagnée d’autres améliorations significatives.

La résiliation à tout moment de l’assurance emprunteur

Après un rejet de la résiliation à tout moment de l’assurance emprunteur, le Sénat revient sur sa décision et apporte son consentement. Une évolution dans l’univers du prêt immobilier destiné à rabattre les cartes du jeu de l’assurance et de replacer l’emprunteur en position de pouvoir. A la clef, un marché de l’assurance redynamisé et une concurrence plus accrue entre assureurs et banques.

Jusqu’ici, l’assuré était soumis à des règles contraignantes : une résiliation de l’assurance emprunteur uniquement possible au cours des 12 premiers mois du contrat effectif, puis à chaque date anniversaire de la signature de l’offre de prêt. Cette nouvelle loi permettrait à l’emprunteur d’acquérir plus de liberté et de faire jouer la concurrence entre les différents organismes d’assurance.

Le Sénat surenchérit en proposant des dispositions supplémentaires. Les règles se durcissent pour les assureurs et les banques qui s’exposent à une amende de 15 000 € s’ils n’informent pas leurs clients de leur possibilité de changer d’assurance de prêt 15 jours avant la date anniversaire de la signature du contrat. Fameuse information qui doit être communiquée sur un support papier ou durable. Un moyen de contrer certaines malversations des organismes bancaires ou d’assurance.

La fin du formulaire médical

Les emprunteurs pourront également se réjouir d’un amendement en faveur de la suppression du questionnaire médical dans les dossiers de crédit immobilier. Un moyen de limiter les potentielles discriminations dans l’octroi des prêts. Toutefois, cette mesure demeure soumise à quelques conditions :

• L’emprunteur ne doit pas contracter un crédit supérieur à 200 000 € d’emprunt par personne (soit 400 000 € pour deux personnes) ;
• La durée de l’endettement ne peut aller au-delà des 65 ans de l’emprunteur.

Le délai du « droit à l’oubli » raccourci

Toujours dans ce noble objectif de contrer les démarches discriminantes de la part des assureurs et banques, le délai de « droit à l’oubli » serait réduit de 5 à 10 ans pour tous les emprunteurs au profil médical compliqué (notamment dans les cas de cancer). A l’avenir, les sénateurs espèrent étendre cette largesse aux pathologies chroniques et de contrer le plafonnement d’emprunt des bénéficiaires de la convention AERAS s’Assurer et Emprunter avec Risque Aggravé de Santé.

L’encadrement des loyers gagne du terrain

L’encadrement des loyers n’est pas une grande révolution sur le marché de l’immobilier, mais jusqu’ici, il ne concernait que les villes de Paris, Lyon, Lille et Villeurbanne. A présent, Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville rejoignent la ronde du plafonnement locatif. Un dispositif qui devrait continuer de s’étendre, notamment avec l’arrivée prochaine de Bordeaux et Montpellier dans le courant de l’année.

Tout bailleur qui souhaiterait augmenter son loyer devra justifier d’apporter des améliorations significatives au logement, de sorte à renforcer le confort de l’habitat ou à le doter de nouveaux équipements.

Cet encadrement concerne uniquement les zones où l’offre locative est inférieure à la demande (soit les zones tendues) et se devra d’être mentionné sur les annonces immobilières.

Signature électronique des actes de caution solidaire

Bonne nouvelle pour les acteurs du cautionnement locatif. Les braves cautionnaires peuvent désormais apposer une signature électronique sur les baux de location. Un gain de temps significatif, surtout en cas d’importante distance géographique.

Une expertise pour tout crédit hypothécaire obligatoire

Si jusqu’ici, la valeur du crédit hypothécaire se basait sur le prix d’achat du bien immobilier, il n’en est plus le cas à partir de cette année. Désormais, la banque doit pouvoir juger de la valeur du bien sur l’estimation émise par un expert. Un calcul plus objectif pour un prêt hypothécaire plus juste.

Délai étendu du choix du régime réel BIC ou micro-BIC pour une location meublée

Tout investisseur en location meublée se doit de choisir son mode de déclaration de revenus fonciers entre régime réel BIC et micro-BIC. Cette décision devait d’ordinaire être prise avant le 1er février de chaque année N pour les loyers perçus en année N-1. Les règles changent et le délai s’étend jusqu’au mois de mai ou juin de l’année N, soit au moment de la déclaration de revenu aux impôts. Un gain de temps profitable à un meilleur calcul pour choisir l’option la plus avantageuse.