Les 6 points clés d’un prêt immobilier

Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, vous avez le choix d'emprunter en nom propre ou bien de passer par la création d'une SCI (Société Civile Immobilière) à partir de deux emprunteurs, généralement un couple. Ce montage est pratiqué par toutes les banques et peut s'avérer judicieuse en fonction de votre situation.

L'une et l'autre de ces solutions présentent des avantages et des inconvénients que nous vous détaillons dans notre guide de la SCI.

L’assurance de prêt est le second élément à prendre en considération en termes de coût. Même si elle n’est obligatoire, la banque exige des emprunteurs la souscription d'une assurance de prêt avant de valider l’emprunt.

Il existe différents types d’assurance emprunteur en fonction des risques de la vie : assurance décès/invalidité/incapacité, assurance perte d’emploi, assurance revente… Ces contrats induisent une prise en charge, partielle ou intégrale, des mensualités de remboursement du prêt, par l’organisme assureur en cas de sinistre couvert par les conditions.

Il y a de fortes chances que l'établissement prêteur vous propose sa propre assurance de prêt immobilier. Cependant des évolutions de la loi en faveur des assurés ont vu le jour, permettant aux emprunteurs de choisir leur contrat d’assurance et d’en changer au fil du temps :

• Loi Lagarde (2010) : les emprunteurs sont libres de choisir leur contrat d’assurance lors de la souscription de leur prêt immobilier. Il n’y a plus d’obligation de choisir le contrat groupe de la banque prêteuse, ce qui offre la possibilité d’être assuré par d’autres organismes : c’est ce que l’on appelle la délégation d'assurance .
• Loi Hamon (2014) : l’assuré peut changer d’assurance emprunteur durant les 12 premiers mois du prêt sans engager de frais.
• Loi Sapin 2 / amendement Bourquin (2017) : toute assurance de prêt pourra être renégociée chaque année. Le préavis est cependant de 2 mois et la résiliation de l’ancien contrat doit se faire sur présentation des conditions du nouveau, afin de s’assurer de l’équivalence des garanties.
• Loi Lemoine (2022) : l'emprunteur peut résilier à tout moment et sans frais son assurance emprunteur, toujours à la condition de respecter l'équivalence des garanties.

Tous ces dispositifs permettent de faire jouer la concurrence pour profiter des offres personnalisées et des tarifs intéressants d’assureurs spécialisés.

Certaines assurances de prêt immobilier sont constantes, le coût reste le même du début jusqu’à la fin du crédit. D'autres sont dégressives : leur coût correspond à un pourcentage du capital restant dû. Ainsi, elles sont plus chères au début et presque nulles à la fin du prêt. Pour comparer ces assurances, il ne faut pas se focaliser sur leur pourcentage mais bien sur leur coût total.

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La banque demande nécessairement une garantie de prêt, en cas de défaillance dans les remboursements.

L'emprunteur a le choix entre les garanties mises en place par les notaires, les banques et les organismes de caution.

• L'acte notarié peut prendre la forme d’une hypothèque ou d’une Hypothèque Légale Spéciale du Prêteur de Deniers (ancienne Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers). En fonction de votre achat, le notaire optera pour l’une de ces deux solutions. Ainsi, en cas de cessation des paiements, l’établissement prêteur peut faire saisir l'un de vos biens pour se payer. Le coût de cette garantie varie selon le montant de votre prêt immobilier. Des frais de mainlevées hypothécaires vous seront facturés par votre notaire si vous soldez le prêt avant son terme. A cet effet, vous pouvez utiliser notre simulateur pour calculer le coût d'une garantie par hypothèque.
• Un organisme de caution de prêt immobilier peut s'engager, contre rémunération, à se substituer à vous en cas de défaillance de paiement. Il peut alors décider d’une hypothèque judiciaire et provoquer la vente de votre bien. Cependant, lorsqu'il n'y a eu aucun incident de remboursement, certains organismes de caution vous restituent une partie de la somme déposée en garantie. Cette garantie est donc à privilégier en cas de revente du bien prévue avant la fin du prêt.
• Le nantissement : il s’agit de mettre en caution un placement financier (généralement une assurance-vie). Un contrat liant l’emprunteur et la banque est ainsi établi. Si le montant des fonds bloqués en garantie ne couvre pas celui du prêt immobilier, une garantie supplémentaire sera exigée.

Tout emprunteur a la possibilité de rembourser par anticipation tout ou partie de son prêt immobilier de façon à réduire le montant ou la durée des mensualités.

Cependant, lors d’un remboursement anticipé, des frais peuvent être appliqués. Ces frais sont négociés et fixés dès la signature du contrat de prêt, ils sont appelés IRA (Indemnité de Remboursement Anticipé) ou PRA (Pénalités de Remboursement Anticipé).

Les pénalités de remboursement ne peuvent pas dépasser 6 mois d’intérêts des sommes remboursées et ne doivent jamais aller au-delà de 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

Les frais de dossier sont généralement compris entre 0 et 1 % du montant du prêt que vous souhaitez souscrire. Il est donc possible que l’on vous demande 1 000 € de frais de dossier pour une demande de crédit à 100 000 €. Lorsque vous passez par un courtier en prêt immobilier les frais de dossiers sont souvent fonctions de la complexité du dossier, plafonés ou forfaitaires.

Il faut savoir que ces charges sont tout à fait négociables, en particulier si vous avez un bon dossier. Cependant, soyez vigilants dans vos calculs, il est possible que votre banquier vous propose de réduire vos frais de dossier mais qu’en contrepartie votre taux soit légèrement rehaussé. Attention : vous n’êtes pas forcément gagnant.